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新城黑马失蹄 实控人遭刑拘 致800亿债务陷违约泥潭

2019-07-04 11:42:23 来源: 第一财经日报 举报
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新城系公司是近年地产界黑马,凭借三四线城市的广泛布局,公司规模得以急速膨胀。在地产业内人士眼中,新城一直是一家外表低调内在狼性的公司,工作强度极大,几年前开始,公司很多部门例会就习惯放在周末,员工对此也是有所怨言。

公司创始人、董事长王振华通过境外多层关系,包括港股上市的新城发展控股持有A股上市公司新城控股的股权。此前,王振华兼任公司董事长、总裁等职务。2018年8月24日晚,新城控股集团发布了公司总裁变更的公告。王振华因辞职,聘其子王晓松为公司总裁,任期与本届董事会任期相同。王振华辞职后,将继续担任公司董事长及董事会提名委员会委员、战略委员会主任委员。

公司创立多年来,新城控股一直是江苏常州本地开发商,不曾引起外界过多关注,直到2016年开始启动大肆扩张型战略后才开始逐步进入发展的高光时刻。

资料显示,新城控股从2016年起开始进入高速发展期,克而瑞数据统计,2016年其销售金额为685.2亿元,在当年房企销售排行榜中位列15名,2017年销售金额为1260.1亿元,同比增长87.34%,当年排名为第13名,2018年销售金额为2210.98亿元,同比增长74.93%,进入前十名,位列第8。

新城控股以“住宅+商业”为其核心经营模式,在城市布局方面以上海为中枢,长三角为核心,同时开发环渤海、中西部、粤港澳大湾区等地,报告期内,公司进入全国98个大中型城市,销售面积1812.06万平方米,同比增长95.21%,初步实现全国化布局。

公司绩效方面,2018年新城控股录得营业收入541.33亿元,同比增长33.58%,归母净利润104.91亿,同比增长74%,扣非净利润75.97亿,同比增长51.87%。

规模和业绩的飞速增长,使得新城控股成为A股市场上最炙手可热的地产股。截至7月3日,300地产(SZ29952)累计涨幅仅为25%,地产龙头股万科(000002)累计涨幅为22.46%,但新城控股同期涨幅高达88.01%,呈领跑地产股之势,其涨幅甚至超过白马股中国平安、招商银行、恒瑞医药。

不过新城控股的长常规发展背后,并非毫无隐患。4月2日晚间,上交所曾针对公司年报数据发出4条问询,要求公司就存货大增、利息资本化、投资物业公允价值变动等内容作出进一步解释。

资料显示,2018年度新城控股总资产增长较快,达3300亿,同比大增约80%,其中存货1455.73亿,同比去年大增90.59%,激增的存货量占总资产的44.07%。

事实上,快速扩张的新城控股已经连续两年总资产增速超过70%,库存增速超过90%,公司规模扩张之势头颇为凌厉。但在市场横盘或缩量的走势之下,该集团面临的去库存压力也浮出水面。尤其是公司大比例布局三四线城市,也为去库存任务带来新的挑战。

债务危机或被引爆

如果说三四线城市市场下行以及去库存压力是新城控股的“远虑”,那么实际控制人涉案被强制执行便公司的“近忧”。

新城控股的控股股东为富域发展集团,富域发展集团持有新城控股61.06%的股权,此外,新城控股还有6.11%股权债常州德润手上,这两者加起来共持有新城控股67.17%股权。

而无论是富域发展还是常州德润,他们的唯一股东均为香港创拓,也就是说,香港创拓100%控制富域发展和常州德润。香港创拓又是香港上市公司新城发展控股的全资子公司。再往上行,新城发展控股的第一大股东是富域香港,持股比例为71.23%,而王振华通过两层离岸公司,全资控制富域香港。也就是说王振华持有新城发展71.23%股权,通过所控制公司最终持有新城控股47.845%股权。

按照惯例,上市公司实际控制人出事或遭受强制措施而不能履行公司管理职责,往往直接触发企业存续期融资的违约,以及后续融资,此番王振华个人涉案,极有可能引爆新城系公司的债务危机。

按照惯例,上市公司实际控制人出事或遭受强制措施而不能履行公司管理职责,往往直接触发企业存续期融资的违约,以及后续融资,此番王振华个人涉案,极有可能引爆新城系公司的债务危机。

先看H股上市平台新城发展控股,万得数据显示,目前新城发展在存续期内的共有5笔债,最早一笔到期日在2019年7月21日,也就是说,还有18天到期,不过该债当前余额为零。

另外四笔到期日分别为2020年2月16日、2020年9月12日、2021年1月22日、2023年4月15日,均为新城发展的企业债,当前总余额为11.5亿美元。

正如前文所述,新城发展控股新城控股,若刨除新城控股在内,新城发展的负债总额为140.0亿元。

到2018年末,新城发展现金及等价物账面值由2017年12月31日的205.4亿元增加100.6%至2018年12月31日的412.14亿元。同期,新城发展未偿还的借贷及可转换债券为835.72亿元,其中270.57亿元将于一年内偿还。

新城控股方面,2018年末,新城控股资产总额为3303.2亿元,比上年增加79.98%;负债总额为2793.6亿元,比上年增加77.32%。其中,流动负债为2255.0亿元,比上年增加72.82%,非流动负债538.7亿万元,比上年增加99.00%。

2018年,新城控股在中国银行间市场先后发行中期票据、永续中期票据、定向债务融资工具及超短期融资债券,募集资金79亿元;在上交所完成购房尾款资产支持证券、公开及非公开公司债券的发行,募集资金55.53亿元;在境外,新城控股通过发行高级美元债券,募集资金13亿美元,全年平均融资成本为6.47%。

据万得数据,目前新城在存续期的债券有21笔,包括超短融、公司债、私募债、中期票据、定向工具等,总规模为257.55亿元。

新城控股最快到期的一笔债务是19新城控股SCP001,2019年10月11日到期,当前余额为6亿元。

新城控股最快到期的一笔债务是19新城控股SCP001,2019年10月11日到期,当前余额为6亿元。

另外,2020年,有两笔到期,分别是公司债15新城01、定向工具18新城PPN003,总规模为17.96亿元;2021年有7笔债务到期,其中包括4笔私募债、3笔中期票据,共计93亿元。

2022年有6笔债务到期、2023年有4笔债务到期、2024年有1笔债务到期。

新城控股2018年报显示,至期末,公司短期负债为22.7亿元,一年内到期的非流动负债为107.5亿元,同期公司货币资金为400.09亿元。

由于新城控股期末账上资金充足,足以偿付短债,但一旦实控人被刑拘的事件发酵导致“黑天鹅事件”发生,新城控股如何维持持续经营,仍是未知数。

符檬丹 本文来源:第一财经日报 责任编辑:符檬丹_XJ045
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